CARTA DE UN LECTOR

 

Obligación del Inquilino respecto de la Tasa General Inmobiliaria Municipal

Introducción

El planteo es si un inquilino, según la legislación argentina vigente y la normativa municipal de Libertador San Martín (Entre Ríos), está obligado a pagar la Tasa General Inmobiliaria (TGI) cuando el contrato de alquiler no la menciona expresamente ni la incluye entre los gastos a su cargo. En otras palabras, se busca determinar si este tributo municipal puede considerarse parte de los “servicios”, “impuestos” o “tasas” que eventualmente recaen sobre el locatario, y qué dice al respecto la ley, la doctrina jurídica, fallos judiciales o interpretaciones usuales. También se analizará si es legítimo que el propietario (locador) traslade dicha tasa al inquilino cuando el comprobante está emitido a nombre del propietario y no discrimina un servicio específico como la recolección de residuos, y si la TGI puede asimilarse a las expensas ordinarias en los contratos de vivienda. A continuación, se presenta un informe legal en español, con explicación detallada y fuentes oficiales, doctrinarias y normativas que esclarecen la cuestión.

Marco Legal Nacional: Código Civil y Ley de Alquileres

La legislación argentina vigente (especialmente a partir del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación de 2015 y sus reformas de 2020) establece con claridad qué gastos son a cargo del inquilino y cuáles corresponden al propietario en un contrato de alquiler. El artículo 1209 del Código Civil y Comercial (modificado por la Ley 27.551 del año 2020, también conocida como “nueva Ley de Alquileres”) dispone que el locatario (inquilino) debe pagar “las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada”, pero no debe hacerse cargo “de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias”   leyes-ar.com. En otros términos, el inquilino afronta los gastos derivados del uso y goce del inmueble, mientras que el propietario (locador) sigue siendo responsable de los tributos que gravan el inmueble en sí y de los gastos extraordinarios de conservación. Esta regla es de orden público en locaciones habitacionales, ya que la reforma legal eliminó la posibilidad de pactar lo contrario en perjuicio del inquilino aldiaargentina.microjuris.com.

¿Qué significa esto en la práctica? Que el inquilino paga, por ejemplo, los servicios medidos por consumo (electricidad, gas, agua, Internet, etc.) y también las expensas comunes ordinarias vinculadas a servicios normales del edificio (si alquila un departamento, por ejemplo: limpieza de espacios comunes, sueldo del portero, mantenimiento rutinario)argentina.gob.arinquilinosagrupados.com.ar. En cambio, el inquilino no debe pagar los impuestos o tasas que gravan la propiedad misma, como el Impuesto Inmobiliario provincial o las tasas municipales sobre el inmueble (v.g. alumbrado, barrido y limpieza en CABA, Impuesto Inmobiliario Urbano de las provincias, o equivalentes) tn.com.arinquilinosagrupados.com.ar. Tales tributos se consideran cargas propias del dueño, dado que gravan la cosa locada en sí misma y no el uso que el inquilino hace de ella.

Es importante destacar que la reforma introducida por la Ley 27.551 refuerza esta distinción e impide expresamente que un contrato de vivienda pueda obligar al inquilino a asumir impuestos inmobiliarios o expensas extraordinarias: se suprimió la posibilidad de “pacto en contrario” que antes permitía, en algunos casos, transferir esos costos al locatarioaldiaargentina.microjuris.com. La motivación de esta modificación legal fue corregir una práctica arraigada pero considerada abusiva o “distorsiva” por la doctrina, en la que muchos contratos hacían cargar al inquilino con todos los gravámenes, incluso impuestos inmobiliarios y tasas puramente vinculadas a la propiedad aldiaargentina.microjuris.com. Esta práctica, tolerada bajo la legislación anterior (Código de Vélez Sarsfield, art. 1553, y CCyC 2015 original que admitía pactarlo), resultaba especialmente injusta en alquileres con fines de vivienda, por lo cual la nueva norma la prohibió de forma taxativaaldiaargentina.microjuris.com.

En síntesis, según el Código Civil y Comercial (art. 1209) y la ley nacional vigente, un inquilino NO está obligado a pagar un impuesto o tasa inmobiliaria del inmueble alquilado si el contrato no lo estipula, e incluso si lo estipulara en un contrato habitacional podría reputarse inválido por contrariar normas de orden público. El principio general es: el inquilino paga los gastos originados por su actividad o consumo en el inmueble; el propietario paga los impuestos o tasas sobre la propiedad misma leyes-ar.comargentina.gob.ar.

Servicios, Impuestos y Expensas: Distinciones en el Contrato de Alquiler

Para comprender mejor la situación de la Tasa General Inmobiliaria (TGI), conviene diferenciar las categorías de gastos habituales en un alquiler: servicios, impuestos/tasas y expensas:

• Servicios (cargas originadas en el uso): Son aquellos suministros o prestaciones que se pagan periódicamente según el consumo o el uso que hace el ocupante, por ejemplo: luz eléctrica, gas natural, agua corriente medida, Internet, cable, etc. También entran aquí ciertos servicios municipales directamente vinculados al uso, como podría ser la recolección de residuos si estuviera tarifada como un servicio separado por volumen o frecuencia de uso (en algunas ciudades se cobra aparte). De acuerdo con la ley, estos gastos son a cargo del inquilino, dado que se originan en el destino y provecho que el locatario obtiene del inmueblealdiaargentina.microjuris.com. El inquilino es quien consume esos servicios y por tanto debe abonarlos durante la locación, salvo pacto específico en contrario (lo cual sería inusual en vivienda).

• Impuestos y tasas que gravan la propiedad: Son tributos fijados por el Estado (sea nacional, provincial o municipal) que no dependen del consumo individual del inquilino, sino que recaen sobre el hecho de poseer o detentar un inmueble. Aquí encontramos el Impuesto Inmobiliario(generalmente provincial, calculado sobre la valuación fiscal del inmueble) y las tasas municipales sobre inmuebles, como la Tasa General Inmobiliaria u otras denominaciones locales. Aunque técnicamente se llamen “tasas” –lo que implica en teoría una contraprestación de servicios públicos (por ejemplo, alumbrado público, limpieza urbana, etc.)–, en la práctica estas gravámenes se cobran por el municipio al propietario del inmueble por el solo hecho de contar con ese bien en su jurisdicción. No dependen de cuánto use el inquilino el inmueble, sino de factores objetivos (ubicación, superficie, categoría del bien, etc.). Por ende, la posición legal vigente es que estas cargas “gravan la cosa” y no deben ser abonadas por el inquilinoleyes-ar.com. En términos comunes: el impuesto inmobiliario provincial, la tasa municipal por servicios generales, ABL (en CABA) u otros tributos inmobiliarios corresponden al dueño salvo que se haya acordado expresamente otra cosa antes de la reforma de 2020. Si el contrato no mencionaque el inquilino los pagará, se entiende que son obligación del propietario. Incluso, como se explicó, en alquileres de vivienda ya no sería válido transferirlos mediante una cláusula contractual, dada la prohibición legal de pactarlo en contra del locatarioaldiaargentina.microjuris.com.

• Expensas comunes: Aplica principalmente cuando el inmueble alquilado forma parte de un consorcio o edificio bajo el régimen de propiedad horizontal (por ejemplo, un departamento en un edificio de condominios). Las expensas son los gastos comunes del edificio, que se dividen en ordinarias y extraordinarias. Las expensas ordinarias son los gastos habituales y periódicos necesarios para el mantenimiento y servicios comunes del edificio: limpieza de espacios comunes, salarios y cargas sociales del portero o personal de mantenimiento, energía eléctrica de pasillos y ascensor, mantenimiento de ascensores, bombas de agua, seguros del edificio, pequeñas reparaciones de rutina, etc. lacapital.com.arlacapital.com.ar. Estas expensas ordinarias benefician directamente al habitante del departamento (porque aseguran servicios y comodidad en su vida diaria), por lo que usualmente se conviene que las pague el inquilino durante la vigencia del contrato. De hecho, el Código Civil permite que se pacte que el locatario asuma los gastos habituales y normales a su disposiciónleyes-ar.com, y la nueva ley confirmó que el inquilino solo puede ser obligado a pagar expensas por gastos habituales y servicios normales y permanentesleyes-ar.com. Por contraste, las expensas extraordinarias son gastos no rutinarios, generalmente de mejora o de reparaciones mayores del edificio (obras de refacción, pintura general, arreglos estructurales, reemplazo de equipos centrales, fondo de reserva para emergencias, etc.). Estas expensas extraordinarias deben ser pagadas por el propietario (dueño de la unidad) y la ley 27.551 lo ratificó prohibiendo pasarlas al inquilinoleyes-ar.cominquilinosagrupados.com.ar. Aún si alguna expensa extraordinaria no estuviera claramente rotulada como tal, el criterio legal es que cualquier gasto que no sea habitual y necesario para los servicios normales no puede cargarse al inquilino durante el alquilerinquilinosagrupados.com.ar.

Con esta clasificación en mente, se puede ubicar a la Tasa General Inmobiliaria municipal dentro de la categoría de tributos que gravan la propiedad, no dentro de los servicios medidos por consumo del inquilino ni dentro de las expensas comunes ordinarias del edificio. La TGI es un tributo municipal periódico, asociado al inmueble en sí mismo, similar en naturaleza al impuesto inmobiliario. Si bien suele destinarse a financiar servicios municipales (alumbrado público, limpieza urbana, recolección de residuos, mantenimiento de espacios verdes, etc.), el sujeto pasivo legal de la tasa es típicamente el propietario del inmueble, y el hecho imponible es la existencia de ese inmueble en el ejido municipal, no la conducta individual del inquilino. Por eso, doctrinariamente se considera que la TGI “grava la cosa” (el inmueble) y, conforme al artículo 1209 CCyCN, no corresponde que sea a cargo del locatarioleyes-ar.com.

En resumen, la Tasa General Inmobiliaria municipal es un impuesto/tasa sobre la propiedad, análogo al impuesto inmobiliario, y no forma parte de los “servicios” que debe pagar el inquilino en ausencia de pacto expreso. Tampoco se la puede equiparar a una “expensa ordinaria” del edificio, ya que no es un gasto consorcial por servicios comunes internos, sino una obligación fiscal externa a la relación locativa, cuyo responsable legal es el titular del inmueble (propietario).

Normativa Municipal y Aplicación en Libertador San Martín (Entre Ríos)

Dado que la pregunta refiere específicamente a la localidad de Libertador San Martín, provincia de Entre Ríos, corresponde verificar si alguna normativa municipal dispone algo particular respecto de quién debe pagar la Tasa General Inmobiliaria (TGI) en caso de inmuebles alquilados. Por regla general, las Ordenanzas Fiscales y Tributarias municipales designan como contribuyente de la tasa inmobiliaria al propietario o titular de dominiodel inmueble. Es decir, el municipio girará la boleta de la TGI al sujeto registrado como dueño, y legalmente es él quien debe abonarla al municipio, independientemente de los arreglos privados que pueda tener con un inquilino. En Libertador San Martín, la TGI se configura como un gravamen municipal sobre bienes inmuebles que cubre diversos servicios comunales (similar a lo que en otras jurisdicciones se llama “Tasa por Servicios Generales” o “Alumbrado, Barrido y Limpieza”). No existe una disposición local conocida que obligue directamente al ocupante (inquilino) a pagarla.

El hecho de que el comprobante esté emitido a nombre del propietario es indicativo de esta realidad jurídica: frente al fisco municipal, el obligado al pago es el dueño. El inquilino ni siquiera figura como contribuyente en la boleta, por lo que si el propietario pretende trasladarle el costo, sería a través de una estipulación contractual o acuerdo privado, pero no por imperativo del municipio. En ausencia de tal estipulación, el inquilino no tiene deber legal de pagar esa boleta. Además, en el caso planteado se menciona que la tasa no discrimina el ítem de recolección de basura por separado; esto sugiere que no hay un cargo independiente por “servicio medido” que pudiera interpretarse como consumo del inquilino, sino un monto global por servicios municipales generales. Dicho de otro modo, si la TGI incluye el servicio de recolección de residuos, lo hace de manera indistinta y fija, como parte de un tributo que grava la propiedad; el inquilino no tiene forma de disminuir o controlar ese costo con su conducta, lo cual confirma su naturaleza de impuesto inmobiliario.

Cabe mencionar que en algunas ciudades existen debates o prácticas respecto a la TGI. Por ejemplo, en la ciudad de Rosario (Santa Fe), la Cámara de Propiedad Horizontal sugirió recientemente un criterio de reparto de la TGI entre inquilino y propietario (debido a la “naturaleza mixta” de ese tributo que financia servicios disfrutados por el ocupante, como la limpieza urbana), proponiendo que cada parte asuma un 50% lacapital.com.ar. Sin embargo, incluso en ese marco se aclaró que el Impuesto Inmobiliario puro (provincial) “siempre será a cargo del locador (propietario)” lacapital.com.ar. Es decir, reconocen que la obligación principal recae en el dueño, y lo de compartir la TGI es una práctica local acordada, no una exigencia legal universal. En jurisdicciones donde no medie un acuerdo explícito de ese tipo, rige la norma general: la tasa inmobiliaria es un gravamen sobre la propiedad que debe ser afrontado por el propietario.

En Libertador San Martín, por lo tanto, un locador podría intentar trasladar la TGI al inquilino sólo si el contrato de alquiler así lo hubiese previsto de forma clara. Pero si el contrato “no la menciona explícitamente ni la incluye dentro de los gastos a cargo” del inquilino, se presume que no es obligación del inquilino pagarla. A falta de cláusula, el costo de la TGI queda implícitamente a cargo del propietario, conforme al régimen legal descripto. Esta conclusión es coincidente con la orientación de la doctrina legal y las oficinas de defensa del consumidor: muchos conflictos en alquileres han surgido por propietarios o inmobiliarias que pretenden cobrar al inquilino partidas que no le corresponden, generando reclamos ante autoridades municipales y judiciales para esclarecer la distribución de gastoslacapital.com.ar. La tendencia actual, potenciada por la reforma de 2020, es a proteger al inquilino de asumir cargas impositivas estructurales del inmueble que no guardan relación con su uso cotidiano.

Doctrina Legal y Criterios Jurisprudenciales

La doctrina jurídica argentina ha respaldado firmemente esta interpretación. Autores especializados en derecho inmobiliario y de consumo señalan que obligar al inquilino a pagar impuestos inmobiliarios, tasas municipales u otros gravámenes sobre el inmueble constituía una desviación de la regla histórica, tolerada solo por pactos contractuales en épocas previas, pero que resultaba desproporcionada especialmente en locaciones de viviendaaldiaargentina.microjuris.com. La reforma legal, al prohibir esas cláusulas, vino a “sellar legalmente una práctica distorsiva” que consistía en endosar al locatario la totalidad de cargas incluso impuestos inmobiliarios u otros tributos que gravan directamente la propiedadaldiaargentina.microjuris.com. En opinión de los doctrinarios, esta corrección era necesaria para equilibrar la relación locativa, máxime tratándose de vivienda donde el inquilino es considerado la parte más débil y necesitada de tutela.

En cuanto a la jurisprudencia, si bien cada caso depende de la jurisdicción y los términos contractuales, los tribunales y organismos arbitrales de alquiler (por ejemplo, las oficinas de mediación y defensa del inquilino en distintas ciudades) tienden a hacer cumplir la norma legal: si un contrato silencia quién paga un determinado impuesto inmobiliario, se interpreta supletoriamente que es a cargo del propietario (porque así lo establece el Código como regla general). Incluso antes de la reforma de 2020, existían fallos que ante cláusulas confusas u omisas resolvían en favor del inquilino, entendiendo que los impuestos sobre la propiedad son obligación del dueño salvo pacto expreso en contrario. Ahora, con la claridad del art. 1209 CCyCN reformado, es aún más contundente la posición a favor del inquilino en caso de duda.

Además, la propia Ley 27.551 incorporó un mecanismo en el Código para reforzar el derecho del inquilino: el nuevo art. 1204 bis CCyCN establece que cualquier gasto que corresponda al locador por disposición legal (por ejemplo, impuestos, expensas extraordinarias, reparaciones a su cargo) puede el inquilino compensarlo automáticamente con el alquiler, previa notificación fehaciente al dueñoinquilinosagrupados.com.ar. Esto significa que, si pese a todo el propietario le cobra o le hace pagar la TGI u otro tributo similar que no le correspondía, el inquilino tiene la facultad legal de descontar ese importe de los alquileres subsiguientes. Incluso en guías de orientación al inquilino se aconseja que, si por alguna razón el locatario termina pagando un impuesto inmobiliario sin estar obligado, informe por escrito y descuente ese pago del alquiler, dado que en definitiva era un monto a cargo del propietariotn.com.ar. Esta herramienta legal de la compensación refuerza que la intención del legislador es impedir que el inquilino soporte cargas impositivas del inmueble: si las paga, puede resarcirse automáticamente deduciéndolas de lo que debe pagar de alquiler.

En síntesis, tanto la doctrina como las resoluciones administrativas o judiciales coinciden en la interpretación común: la Tasa General Inmobiliaria es equivalente a un impuesto inmobiliario local y no debe ser pagada por el inquilino salvo acuerdo contractual expreso anterior a 2020, y aun en ese caso, tratándose de vivienda, tal acuerdo podría ser atacado por contrariar normas protectorias. La práctica comercial inmobiliaria también ha ido adecuándose; por ejemplo, muchas inmobiliarias hoy aclaran a las partes que los impuestos como la TGI, API (impuesto inmobiliario provincial), ABL, etc. son por cuenta del dueño, mientras que las expensas ordinarias y servicios son por cuenta del inquilino, conforme la nueva ley.

Expensas Ordinarias vs. Tasa Inmobiliaria en Contratos de Vivienda

El último punto de la consulta pregunta si la Tasa General Inmobiliaria podría encuadrarse en lo que usualmente se considera “expensas ordinarias” en contratos de vivienda. La respuesta es no. Las expensas ordinarias, como se explicó, son gastos de mantenimiento internos del edificio o condominio donde se encuentra la propiedad alquilada (cuando aplica propiedad horizontal). Involucran típicamente rubros como limpieza, iluminación de pasillos, mantenimiento de ascensores, sueldo del portero, etc.lacapital.com.ar. Son erogaciones administradas por el consorcio de propietarios y luego prorrateadas entre todas las unidades funcionales. No incluyen impuestos municipales ni provinciales, ya que éstos no son gastos del consorcio sino obligaciones fiscales de cada propietario por separado. En un contrato de vivienda es habitual la cláusula “el inquilino abonará las expensas comunes ordinarias del edificio”, pero eso no abarca el impuesto inmobiliario ni la tasa municipal, que vienen en boletas separadas emitidas al dueño de cada unidad.

Para mayor claridad: las expensas ordinarias se pagan al administrador del edificio; la Tasa General Inmobiliariase paga al Municipio. Son conceptos distintos en origen y en finalidad. De hecho, el Código Civil y Comercialpermite cargar al inquilino solo las expensas derivadas de “servicios normales y permanentes a disposición del locatario”leyes-ar.com, lo que encaja perfectamente con expensas ordinarias de consorcio (servicios comunes que aprovecha el inquilino día a día). En cambio, tributos como la TGI no son un “servicio a disposición” del inquilino individualmente, sino un costo de tener un inmueble en la ciudad, beneficio que en última instancia recae en la propiedad misma (aumenta su valor, conserva su entorno urbano, etc.). Por eso, la TGI no es considerada expensa, ni ordinaria ni extraordinaria, sino un impuesto. Incluso si la vivienda alquilada es una casa(donde no hay expensas porque no hay consorcio), igualmente el inquilino solo debería hacerse cargo de los servicios que use (luz, agua, etc.) y de ningún modo de la Tasa Inmobiliaria municipal salvo pacto especial.

En conclusión, la TGI no califica como “expensa ordinaria” en los contratos de vivienda. Lo que usualmente se incluye bajo ese rótulo son gastos muy distintos, y la jurisprudencia/ley ha separado tajantemente las expensas (ordinarias vs. extraordinarias) de los impuestos inmobiliarios. Si un contrato pretendiera disfrazar un impuesto municipal como expensa ordinaria para cobrarlo al inquilino, tal maniobra podría ser considerada engañosa y contraria a la norma de orden público vigente.

Conclusiones

A la luz de la legislación argentina vigente y las normativas locales aplicables, un inquilino no está obligado a pagar la Tasa General Inmobiliaria municipal de un inmueble salvo que el contrato de alquiler lo hubiera estipulado claramente, cosa que en contratos actuales de vivienda estaría prohibida por la ley. La TGI es un tributo inmobiliario que recae sobre la propiedad misma y, por ende, la ley y la doctrina lo ubican entre las cargas a cargo del locador (propietario), no del locatario leyes-ar.cominquilinosagrupados.com.ar. No se la considera parte de los “servicios” por consumo ni de las expensas ordinarias habituales que puede asumir el inquilino, sino equiparable a un impuesto inmobiliarioque debe abonar el dueño.

En el caso puntual de Libertador San Martín, Entre Ríos, la ordenanza municipal correspondiente designa al propietario como sujeto responsable de la Tasa General Inmobiliaria, lo que se refleja en que las boletas salen a su nombre. Si el contrato de alquiler no mencionó ni incluyó esta tasa como gasto del inquilino, se aplica la presunción legal: es el propietario quien debe afrontarla. Cualquier intento de traspasar ese costo después de firmado el contrato resultaría improcedente a la luz de las normas de orden público protectoras del inquilino. La doctrina legal avala esta postura, remarcando que cargar impuestos del inmueble al inquilino, especialmente en vivienda, es contrario al principio legal vigentealdiaargentina.microjuris.com. Adicionalmente, el inquilino cuenta ahora con herramientas legales para defenderse: si terminara pagando esa tasa indebidamente, tiene derecho a compensar ese importe con el alquiler o reclamar su reembolso, dado que no era una deuda propia sino del propietario tn.com.arinquilinosagrupados.com.ar.

En definitiva, la Tasa General Inmobiliaria no debe interpretarse como un gasto a cargo del inquilino por el solo hecho de alquilar, a menos que medie un acuerdo contractual expreso (y válido) que así lo disponga – situación que en contratos residenciales actuales ya no es admisible por ley. Lo correcto y común, conforme a la normativa argentina y las prácticas leales en materia de alquileres, es que el locador pague los impuestos y tasas del inmueble, y el locatario pague los servicios y expensas ordinarias derivados de su uso cotidianoargentina.gob.arinquilinosagrupados.com.ar. Cualquier cláusula o reclamo en contrario puede ser objetado bajo el marco legal vigente, prevaleciendo la protección del inquilino y la interpretación más favorable a sus intereses en caso de dudas.

Fuentes consultadas: Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1209 modificado)leyes-ar.com; Ley 27.551; Portal “Ley Simple – Alquileres” del Ministerio de Justiciaargentina.gob.ar; doctrina legal (Resqui Pizarro, 2023)aldiaargentina.microjuris.com; comentario de Inquilinos Agrupados sobre la nueva leyinquilinosagrupados.com.ar; artículo periodístico de orientación al consumidor (TN, 2022)tn.com.ar; entre otras. Estas fuentes coinciden en que el inquilino no está obligado al pago de la Tasa General Inmobiliaria municipal si el contrato no lo estipula, por tratarse de un impuesto que grava al inmueble y cuyo costo corresponde al propietario. Cada parte del contrato de alquiler tiene sus obligaciones bien definidas por la ley, y trasladar tributos inmobiliarios al inquilino, en ausencia de pacto claro, vulneraría dicha normativa y la equidad contractual vigente.

 

DNI del Lector: 96146951